-hug가 가입 기준을 126%에서 112%로 더 강화하는 걸 고려 중이다. 왜 이런다고 생각하나?
정부 정책에 컨트롤 타워의 부재가 가장 심각한 요인이라고 본다. hug의 가입기준을 더 강화하는 건 아무래도 온라인바카라사기로 인해 허그의 자금난이 계속되다 보니 허그의 온라인바카라 보증보험 기준을 강화해서 자금난을 해결하려는 의도가 크다. 전 보다 허그 보증의 가입 기준이 높아지다 보니 온라인바카라 비율이 낮아지게 되고 혹시라도 빌라가 온라인바카라금을 갚지 못해 경매를 당하더라도 채권 확보가 가능하기 때문인데, 취지는 공감하나 정책이 서로 다 달라서 굉장히 헷갈릴 수 있을 거 같다. 예를 들면, 최근 정부와 서울시에서 발표한 빌라 주택 무제한 매입은 많은 빌라 공급업자들에게 빌라를 공급하도록 장려하는 제도이다. 하지만 이번 발표는 전혀 상반되는 발표이기 때문에 정책이 혼선을 빚는 느낌이다. 한쪽에서는 빌라를 공급하려고 정책을 내고 또 한쪽에서는 빌라의 온라인바카라비율을 낮추는 정책을 내놓기 때문에 어느 장단의 춤을 춰야 할지 모르는 상태이다. 한 마디로 정책의 컨트롤 타워가 없기 때문이데, 각각의 이해관계를 의논해서 정책을 내놓는 게 아니라 정부와 서울시 허그 보증보험까지 모두 정책이 제 각각이기 때문에 굉장히 혼란스러울 수 있다고 생각한다.
-이렇게 되면 비아파트 시장에 어떤 영향을 줄까?
주거로 비아파트 시장을 본다면 크게 오피스텔과 빌라를 예로 들 수 있을 거로 보인다. 하지만 오피스텔은 임대수익을 목적으로 월세를 받는 경우가 더 많기 때문에 이번 허그 가입 기준 강화로 인해서는 덜 영향을 받을 거 같다. 오히려 최근 금리 인하로 오피스텔의 임대수익률이 상승하면서 오피스텔 가격이 조금 오른다는 기사도 나오고 있다. 하지만 오피스텔이 여전히 취득세 주택 수에 포함이 되고 있어서 금리 인하 만으로 오피스텔을 매수 하긴 힘들다.추후 오피스텔을 사고 내 집 마련을 할 경우 취득세 중과 불이익을 받을 수 있기 때문에 이 부분이 해결되지 않는 한 오피스텔이 다시 각광을 받기에는 조금 더 시간이 필요할 것으로 보인다. 빌라는 월세보다는 온라인바카라를 많이 놓기 때문에 이번 허그 보증보험 공시지가 강화가 큰 타격을 입을 수밖에 없다. 또한 그동안 온라인바카라시장의 안전판 역할을 했던 빌라 온라인바카라가 월세나 반온라인바카라로 바뀔 수 있기 때문에 향후 아파트 온라인바카라가격의 상승이 이어질 수 있다고 본다.
-정부 정책으로 인해 역온라인바카라가 유발된다는 말도 있는데?
빌라의 역온라인바카라는 가능하지만 전반적인 아파트 온라인바카라 수요 증가로 아파트는 온라인바카라가격은 오히려 오를 여지가 있다고 본다. 하지만 빌라는 보증이 덜 되는 만큼 차익금을 임대인이 내줘야 하기 때문에 역온라인바카라 문제가 발생할 수 있다. 다주택자 같은 경우는 내줘야 하는 차임 임차보증금이 많을 수 있기 때문에 굉장히 힘들어질 수 있고 과도하게 온라인바카라금을 받은 사람은 온라인바카라 차익금을 내줄 수 없어 파산하는 경우도 생길 수 있고 이에 따른 사회 문제도 야기될 수 있다. 따라서 허그 보증 기준을 강화하면 세입자들에게 받은 온라인바카라 보증금을 잘 돌려줄 수 있도록 대출 규제를 완화해 줘야 한다고 생각한다. 허그 보증 강화 대출규제까지 하면 선량하게 온라인바카라를 놓은 임대인들이 급작스럽게 자금난에 빠질 수도 있는 경우를 어느 정도 보완해 줬으면 좋겠다.
-내년에도 온라인바카라받기 어렵다는 분위기에 벌써부터 1월 온라인바카라받으러 오픈런을 한다는 기사도 봤다 온라인바카라규제가 연초에도 풀릴까?
불확실성이 워낙 강하다 보니 하루라도 빨리 대출을 받으려고 하는 슈요가 있는 듯하다. 대출 규제로 인한 사회적 문제가 야기되고 국민들도 계속해서 문제를 지적하면 정부에서도 대출규제를 계속해서 할 수는 없다고 생각한다. 올림픽 파크포레온등 입주하는 아파트 단지들에서도 집단 대출이 필요하고 은행에서도 우량한 물건지에 담보대출을 안 해 줄 이유가 시간이 지나면 점점 없어질 수 있기 때문에 대출 규제는 내년에 조금 풀릴 거라고 생각한다. 또한 연초에 대출 총액이 리셋되는 부분도 있어서 지금 보다는 내년 초가 대출받기가 더 수월해질 거로 판단된다. 다만 불확실성이 두려우시고 혹시라도 대출 규제가 강화될 수도 있다고 생각하시는 분들은 지금부터라도 대출을 미리미리 알아보시는 것도 좋은 방법이라고 생각한다. 온라인바카라 시장과 정책이 급변하고 있는 시점이기 때문에 불확실성을 최대한 없애는 것도 좋은 방법이라고 생각한다.
-온라인바카라로 가격을 조절하려는 정부정책은 과거부터 있어 왔는데, 그에 따른 부작용들도 많았다. 집 값을 잡는 다른 방법이 있었을까?
온라인바카라규제는 일시적으로 시장을 누르는 효과가 있어서 집 값이 단기적으로 잡혀 보일 수 있지만 이는 인위적인 시장 규제로 언젠가 다시 집 값이 눌린 용수철처럼 튀어 오르는 부작용을 야기할 수 있다. 큰 틀에서 집 값을 잡기 위해서 해야 할 일은 공급을 늘리는 것이다.
그린벨트를 풀던 재건축 재개발을 하던 신도시 택지 개발을 하던 충분한 공급을 하기 위해서는 절대적으로 시간이 필요하다. 집 값을 잡기 위해서는 사람들이 출퇴근할 수 있는 지역에 양온라인바카라 아파트를 공급하면 된다. 하지만 그렇게 하기 위해서는 시간이 많이 필요하다. 그걸 보완하기 위해서라도 양도세 취득세를 완화해야 한다. 취득세를 완화하면 수도권과 지방 상관없이 주택을 사려는 수요가 생기기 때문에 초양극화를 막을 수 있다. 또한 양도세를 완화하면 다 주택자들이 덜 내는 세금만큼 가격을 낮출 수 있고 낮아진 가격은 매수자들에게 이익으로 다가온다.
또한 분양권의 양도세 세율도 낮춰야 한다. 최근 매수자 양도세 부담에서 손에 쥐는 프리미엄에 대해서도 양도세를 내게 하겠다는 방침이 나왔는데 이 역시 집 값을 올리는 정책이다. 세율이 낮아야 다주택자들에 물건이 원활히 공급이 되는데 분양권 양도세율은 1년 77% 1년 이후 66%로 상당히 높다. 따라서 시장에 물건을 공급할 수 없다. 또한 예전처럼 1년만 보유해도 양도세가 일반세율이 돼야 하는데 지금은 최소 2년을 보유해야 한다. 그 마저도 계약갱신 청구로 인해서 한 번 세입자를 받으면 최장 4년간 세입자가 껴 있어서 현실적으로 집을 팔지 못하기 때문에 시장에 물량이 충분치 않다. 따라서 집 값을 잡기 위해서는 취득세 양도세 임대차 2 법 모두 폐기해야 하고 양도세 단기 세율도 인하해서 세제로 인한 단기적 공급과 주택 공급으로 장기적 공급을 원활하게 해야 한다고 생각한다.
- 매수하고 싶어도 규제 대상이라 온라인바카라이 안 나온다는 말하는 분들이 있다. 규제 속에서 집을 사려면?
대출이 충분히 나오지 않는 경우에는 온라인바카라를 끼고 일단 집을 사고 나중에 온라인바카라를 빼 주고 들어가는 방법도 대안이 될 수 있습니다. 무주택자는 ltv70% 나오기는 하지만 dsr 때문에 대출이 나오지 않는 경우가 있다. 통상 서울 집 값의 온라인바카라가율이 50~60% 하기 때문에 대출이 50~60% 이상 나오지 않는다면 일단 온라인바카라를 최대한 맞춰서 집을 하고 본인은 월세를 사는 방법도 나쁘지 않은 거 같다. 또한 주거와 투자를 분리하더라도 조정지역 (강남 3구와 용산)을 제외한 지역은 1 주택 2년 거주가 아닌 보유만 해도 되기 때문에 온라인바카라를 주고 2년 혹은 갱신청구로 인한 4년 후 그 집에 들어가서 살아도 괜찮지만 거주하지 않고 매각하더라도 2년 보유 시 12억까지 전액 비과세 되는 부분을 잘 활용해서 투자와 실거주를 분리할 수 있다.
